コラム
全面リフォームVS建て替え、徹底比較！！
こんにちは。地元豊橋、豊川で増改築リフォーム専門店を営んでいるありがとうの家です。
全面リフォームVS建て替え、徹底比較！！
1.全面リフォームの定義と建て替えとの違い
全面リフォームとは、基礎や構造部分を残しながら、住宅の内部全てを新しく改装することを指します。一方で建て替えは、住宅全体を解体し、新しい建物を建設することを意味します。全面リフォームは、既存の構造を利用するため、費用と工期を抑えることが可能です。
1.全面リフォームのメリット
1-1.建て替えよりも短い工期で費用も抑えられる
全面リフォームは、既存の基礎や構造を利用するため、解体や新築の工程を省略できます。これにより、工期は短縮され、コストも削減されます。例えば、建て替えに半年かかる場合でも、全面リフォームなら2～3ヶ月で完了することが多いです。
1-2.再建築不可物件も新しくできる
再建築不可物件でも、全面リフォームなら法的な制約を受けることなく改修できます。これにより、住環境を大幅に改善し、資産価値を向上させることができます。
1-3.環境に優しい
全面リフォームは、既存の構造を再利用するため、建築廃材の量を大幅に削減できます。これにより、環境負荷を軽減し、持続可能な住環境の実現に貢献します。
1-4.間取りも、配管も一新できる
全面リフォームでは、間取りや配管の配置を一新できるため、住み心地を向上させることができます。例えば、キッチンやバスルームの配置を変更することで、より効率的な生活動線を作ることが可能です。
1-5.思い入れのある住まいを残せる
既存の構造を活かし、長年住んだ思い入れのある懐かしい住宅の面影を残すことができ思い出と共に住みつないでいくことが可能です
1-6.税金など諸経費の軽減
建て替え時に発生する不動産取得税や建築確認申請費用の費用が軽減できます
2.全面リフォームのデメリット
2-1.建て替えに比べると間取りの自由度は下がる
全面リフォームは既存の構造を利用するため、建て替えに比べて間取りの自由度は下がります。既存の柱や梁を移動できない場合、間取りの変更に制約が出ることがあります。
2-2.部分的なリフォームと比べると費用は高額になる
全面リフォームは部分的なリフォームに比べて、改装範囲が広いため、費用は高額になります。例えば、部分的なキッチンリフォームが100万円程度で済む場合でも、フルリフォームでは数百万円に達することがあります。これは、天井をいじる場合には隣の部屋との取り合いなどがあり工事範囲が拡大するケースが多いからです。
2-3.解体してみないとわからないこともある
全面リフォームでは、解体後に予期しない問題が発生することがあります。例えば、構造体の腐食やシロアリの被害により床下の根太が食べられていた等が発見されると、追加の補修費用が必要になる場合があります。また、柱が荷受けをしており結局取ると弱くなるので残すことにしたなど耐震強度にも関わってきます。
３.建て替えか全面リフォームにするのかの判断基準
とは言え、中々どちらにしたらいいか迷う所です。そこで日頃私がそんなお客様に対して申し上げている「建て替え」か「全面リフォーム」にするかの基本的な判断基準をお伝えします
いつもお客様に申し上げているのは、相当の愛着があれば別ですが、もし資金が潤沢にあったら多くの方がリフォームより、いっそお家を壊して更地にして、一から好きな間取りにして新しくなったお家に住みたいと思うはずです。
しかし新築ともなれば例えば35坪の一般的な仕様の家を建てようと思ったら70万円×35坪で2450万円はかかるとします。（巷のローコストで坪29.8万円～というのはあくまで最低の建物のみの価格です。それだけでは人が住める家ではなく別途工事が大きく発生するので除外します）
それを30年ローンを組んだ場合1.2%の低金利だとしても毎月8万円の返済をしなくてはならず家計には非常に大きな負担となります。
それに対し、もし現在住んでいる家や実家をリフォームすることで新築ではないにしても機能的には十分新築同様に住みやすく、今後30年くらいは快適に住めるとしたら見栄えより中身重視という方が多くなってきたように思います。
3-1.ここが一番大事なポイントですが、
その場合、目安となる金額がいくらかと言うと約半分つまり先ほどの例でいうと1200万円くらいで同程度の機能が得られるとしたらあなたはどちらを選びますか？
ちなみに1200万円で30年ローンを組んだ場合、月額返済は3万9千円になりこれなら教育費等お金の掛かる時期も家計の負担が少なくて済みます。
全面リフォームってどのくらい掛かるの？
先程新築なら坪70万円と書きましたが、全面リフォームなら坪いくらぐらいするのかと思われますか？
各社いろんな基準がありますが弊社は坪60万円と思っています。鋭い方はもうお気づきかと思いますが、35坪×60万円だと2100万円になってしまいます（汗）。
ではどういうことかと言えば、経験上全面リフォームされる方の半分以上の方はライフスタイルの変化をきっかけとしてリフォームをされるケースが多いです。
例えば子供が出ていってこれから夫婦2人だけになるとか、逆に実家の部屋が余っているからそこを使って2世帯として住むとか・・・。
上記の夫婦2人になった場合、いまは使っていない２階の子供部屋はリフォームして手を入れる必要はありません。その場合1階のみですから全ての住設機器を入れ替えて、LDKを広くしたり、和室を洋室にしたり、玄関を替えたり、外壁を塗装したりしても約20坪×60万円＝1200万円という計算式が成り立ちます。
実際に、この計算式を使ってこれまで多くの全面リフォームのケースの見積もりをしましたがまず外れることはありませんでした。
弊社がリフォーム専門店であることも関係していますが、ご相談にこられる方の10人に９人は全面リフォームで1人が建て替えのイメージです。
中には全面リフォームを最初からご希望で来られる方も長年手をいれてなさ過ぎて余りに傷みがはげしく
手の施しようがなくリフォームは無理ですとお断りするケースも中にはあります。やっぱり人の体と一緒で定期的なメンテナンスがないと厳しいのは一緒です。
蛇足ですが、もう一例ご紹介します。
3-2.一戸建てとマンションで全面リフォームの費用は変わる？
尚、一戸建ての場合は1200～1500万円、マンションの場合は600～900万円が中心価格帯となります。一戸建てとマンションでは、全面リフォームの費用が異なります。一戸建てでは、外壁や屋根の改修が必要になるため、費用が高くなります。一般的には、一戸建てのフルリフォームは1200万〜1500万円、マンションは600万〜900万円が中心価格帯です。マンションの場合は間仕切り壁の自由度は低く大幅な間取り変更が難しく、いまある間取りの中で壁紙や水廻りや照明を入れ替えることでリフレッシュ感がでます。
以上のように全面改修と建て替えの良い部分、ネックになる部分様々ありますがなかなか自分の頭で想像しても答えが出ない場合はお近くの専門店にお聞きになるのが得策かと思います。弊社でも無料相談を行っておりますのでお気軽にご相談ください。
（株）ありがとうの家 代表 塩川昌志（二級建築士）
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